Wird ein Gebäude oder eine Wohnung für Zwecke der Vermietung oder den eigenen Gewerbebetrieb gekauft, so muss im ersten Veranlagungsjahr die Bemessungsgrundlage ermittelt werden, nach der sich die jährliche Abschreibung für Abnutzung (AfA) – umgangssprachlich Abschreibung genannt – ermittelt. Maßgeblich sind die Anschaffungskosten. Aber abgeschrieben wird nur der Kaufpreisanteil für das Gebäude, der Kaufpreisanteil für den Grund und Boden hingegen nicht. 

Da diese Kaufpreisaufteilung zum Teil komplex sein kann, hat das Bundesministerium der Finanzen eine „Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung“ entwickelt. Diese Arbeitshilfe war nun Gegenstand im Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 14.08.2019. 

Im entschiedenen Fall erwarb ein Steuerpflichtiger einen Miteigentumsanteil an einem bebauten Grundstück. Die entsprechende AfA wurde eigenständig anhand des anteiligen Kaufpreises für das Gebäude laut abgeschlossenem Kaufvertrag berechnet. Bei der Veranlagung berechnete das Finanzamt die AfA mit der Arbeitshilfe neu und kam zu einem zum Nachteil des Steuerpflichtigen stark abweichenden Wert, den dieser so nicht akzeptierte. 

Der BFH gab ihm Recht. Er stellte fest, dass mit der Arbeitshilfe tatsächliche Werte insbesondere in Großstädten, bei hochpreisigen Objekten oder auch bei sanierten Altbauten nicht mehr annähernd wiedergegeben werden. Grundsätzlich kann daher bei der Wertermittlung der entsprechende Kaufvertrag zugrunde gelegt werden. Dieser sollte die realen Verhältnisse widerspiegeln, wirtschaftlich haltbar sein und nicht einem Gestaltungsmissbrauch unterliegen. Die Arbeitshilfe darf nicht einfach anstelle des Kaufvertrags angewendet werden. Alternativ bleibt weiterhin die Möglichkeit eines Sachverständigengutachtens zum Nachweis der Bemessungsgrundlage. 

Was folgt draus:
Lassen Sie bitte die Aufteilung des Kaufpreises in den Kaufvertrag aufnehmen. Der Verkäufer hat dadurch keinen Nachteil und Sie profitieren von einer realistischen Bemessungsgrundlage für die AfA. 

Haben Sie noch Fragen? Wir beraten Sie gern. 

WNP Steuerberatungsgesellschaft