Im Jahr 2019 wurde mit § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) eine Sonderabschreibung eingeführt. Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung einer neuen Mietwohnung und in den folgenden drei Jahren können neben der „normalen“ Abschreibung bis zu 5 % Sonderabschreibungen geltend gemacht werden. Insgesamt können damit in den ersten vier Jahren bis zu 20 % zusätzlich zur regulären Abschreibung abgeschrieben werden.

Dies soll für private Investoren ein Anreiz sein, Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment zu schaffen. Nun hat das Bundesfinanzministerium ein 30 Seiten starkes Anwendungsschreiben und weitere Arbeitshilfen veröffentlicht.

Allgemeine Voraussetzungen

Die Abschreibung gibt es nur für neue Wohnungen. Im Fall der Anschaffung gilt eine Wohnung nur dann als neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird.

Gefördert werden nur Baumaßnahmen aufgrund eines nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellten Bauantrags oder – falls eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist – einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige.

Sonderabschreibungen sind letztmalig in 2026 möglich. Ab 2027 sind Sonderabschreibungen auch dann nicht mehr zulässig, wenn der Begünstigungszeitraum noch nicht abgelaufen ist.

Es existieren zwei Kappungsgrenzen:

  • Die Sonderabschreibung wird nur gewährt, wenn die Anschaffungs-/Herstellungskosten 3.000 EUR pro qm Wohnfläche nicht übersteigen. Sind die Baukosten höher, führt dies zum Ausschluss der Förderung.
  • Steuerlich gefördert werden nur Kosten bis maximal 2.000 EUR pro qm Wohnfläche (= maximal förderfähige Bemessungsgrundlage).

Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Werden für die Gebäudeüberlassung weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete gezahlt, ist die Nutzungsüberlassung nach der Gesetzesbegründung als unentgeltlich anzusehen.

Praxistipp
Die Finanzverwaltung ist hier großzügiger und erlaubt eine Aufteilung: „Ist die Nutzungsüberlassung gemäß § 21 Abs. 2 EStG in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, so ist auch die Sonderabschreibung nach § 7b EStG im gleichen Verhältnis aufzuteilen …“ (Randziffer 33 des Schreibens).

Werden die Voraussetzungen nicht erfüllt, müssen die Sonderabschreibungen rückgängig gemacht werden – z. B., wenn die Baukostenobergrenze von 3.000 EUR innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung der Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs-/Herstellungskosten überschritten wird.

Antworten liefert das Anwendungsschreiben auch zu der Frage, welche Objekte begünstigt sind.

Beihilferechtliche Voraussetzungen

Die Sonderabschreibung wird nur gewährt, wenn der nach der De-minimis-Verordnung maximal zulässige Beihilfehöchstbetrag von 200.000 EUR unter Einbeziehung des Beihilfewerts aus der Sonderabschreibung nicht überschritten wird (Einzelheiten enthält das Anwendungsschreiben ab der Randziffer 89).

Zur Ermittlung des Beihilfewerts aus der Sonderabschreibung kann das vom Bundesfinanzministerium bereitgestellte Excel-Berechnungsschema genutzt werden.

Fazit:
Die Bauindustrie hat – jedenfalls bis jetzt – an ihrer Belastungsgrenze gearbeitet. Dies und strenge Vorschriften (z.B. zum Brand- und Wärmeschutz) haben das Bauen sehr teuer gemacht. Sollte es also in den nächsten Monaten zu fallenden Angebotspreisen kommen, kann es sich in gefragten Gebieten durchaus lohnen, über Mietwohnungsneubau nachzudenken. Die Fremdfinanzierung ist nach wie vor sehr günstig.

Sonderabschreibungen wirken bei rational rechnenden Investoren hingegen kaum noch. Deren Vorteil liegt bekanntlich im Verschieben von Steuerlasten in spätere Jahre. Ein betriebswirtschaftlicher Effekt daraus ist aber wegen der Nullzinspolitik der EZB fast nicht mehr darstellbar. Lediglich wenn man erwägt, die Immobilie nach Ablauf der Spekulationsfrist (10 Jahre) zu veräußern, kann sich ein bleibender Vorteil einstellen.

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WNP Steuerberatungsgesellschaft