Aufwendungen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der nach Anschaffung einer vermieteten Immobilie durch das schuldhafte Handeln des Mieters verursacht worden ist, können als Werbungskosten sofort abziehbar sein. In diesen Fällen handelt es sich nicht um anschaffungsnahe Herstellungskosten. 

Hintergrund 
Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettoaufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Gesetzlich ausgenommen sind: Aufwendungen für Erweiterungen und Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. 

Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind in der Regel sofort steuerlich absetzbar. Fallen diese jedoch anschaffungsnah, das heißt innerhalb von 3 Jahren an, werden sie nach dem Gesetz in Herstellungskosten umqualifiziert. Sie wirken sich nur über die Gebäudeabschreibung (regelmäßig 50 Jahre) als Werbungskosten aus. 

Sachverhalt

Eine Steuerpflichtige hatte eine vermietete Eigentumswohnung in einem mangelfreien Zustand erworben. Sie kündigte das Mietverhältnis, weil die Mieterin die Leistung fälliger Nebenkostenzahlungen verweigerte. Im Zuge der Rückgabe der Mietsache wurden umfangreiche, von der Mieterin jüngst verursachte Schäden (z. B. eingeschlagene Scheiben an Türen und zerstörte Bodenfliesen) festgestellt. Die Vermieterin machte die Kosten für die Schadenbeseitigung in ihrer Steuererklärung als Erhaltungsaufwand geltend. Da die
15 %-Grenze überschritten war, versagte das Finanzamt den Sofortabzug – jedoch zu Unrecht, wie das Finanzgericht Düsseldorf und der Bundesfinanzhof entschieden.

Grundsätzlich sind sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen zusammenzurechnen. Darunter fallen z. B. Schönheitsreparaturen oder auch Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft. Selbst die Beseitigung verdeckter – im Anschaffungszeitpunkt bereits vorhandener – Mängel fällt hierunter. Nichts anderes gilt für die Kosten zur Beseitigung von bei der Anschaffung angelegten, aber erst nach dem Erwerb auftretenden altersüblichen Mängeln.

Diese typisierende Betrachtungsweise hat der Bundesfinanzhof jetzt zumindest insoweit eingeschränkt, als der Schaden nach dem Erwerb des Gebäudes eingetreten und auf das schuldhafte Verhalten Dritter zurückzuführen ist. In diesen Fällen können die Aufwendungen als Erhaltungsaufwand und damit sofort als Werbungskosten abgezogen werden.

BFH-Urteil vom 09.05.2017, Az. IX R 6/16